Thailande

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INVESTIR EN THAILANDE DANS L'IMMOBILIER

Comment acheter un bien immobilier ou un
terrain  en Thaïlande
?

 

Acheter un bien immobilier ou un terrain dans un pays autre que le sien n’est pas toujours facile quand on n’est pas au fait de toutes les lois de ce pays, de plus la barrière linguistique ne facilite pas les choses.  Tout investisseur peut donc trouver le processus d’achat relativement complexe, mais en réalité les formalités ne sont pas si différente d'autres pays, la prudence est primordiale  quand on achète une propriété, c'est une loi universelle dans le monde entier. La Thaïlande est toutefois légèrement différente de ce que nous connaissons dans notre pays. Le premier conseil est de tout faire viser par des  avocats francophones qui officient en Thaïlande.

 

La  Loi

La propriété d'un terrain en Thaïlande est réglementé par le ” Land Department” ( Service du Cadastre ), précisément l'article de Loi de 1954 ” BE 2497 “, par le Code Civil et Commercial, et par la réforme sur les Terrains agricoles de 1975 ( Act BE 2518 ), et par le Ministère de l'intérieur
Thaïlandais.

* Les différents texte de Loi stipulent qu'un étranger ne peut devenir propriétaire d'un Terrain en Thaïlande sous son propre nom, et n'a le droit unique que d'acquérir la construction elle-même.

Ex : une maison avec piscine, mais n'est pas propriétaire du terrain.

 

 

Les Exceptions

 

1 - Board Investment ( Boi )

La Loi sur la promotion de l'investissement autorise le ” Board of Investment ” à accorder aux Entreprises étrangère la permission de posséder des terres dans le but de promouvoir la conduite de l'investissement. La BOI sera chargé d'examiner le terrain et a proposé des plans de construction afin de déterminer que la taille du Terrain est convenable pour promouvoir l'activité de l'investissement.

L'utilisation du Terrain doit être exclusivement limitée à l'activité de l'investissement, le BOI doit approuver la superficie du terrain par rapport à la construction qui est prévue..

 

2 -Achat de Condominium ( Appartement )

Tout  étranger peut acheter  un appartement dans une résidence ”Condominium ”. Les fonds nécessaire pour cette acquisition doivent provenir d’un compte bancaire thaïlandais. Il faut donc que l’acquéreur prévoir de transférer des fonds dans une devise étrangère à partir d'un compte bancaire en dehors de la Thaïlande vers une banque thaïlandaise. Théoriquement,  Le nom de l’acheteur qui apparaitra sur le contrat  d’achat du condominium  doit être absolument identique au nom de la
personne qui aura fait le virement bancaire sur le compte en Thaïlande pour l'achat de l'appartement.

 

 

 

Quelles sont donc les possibilités légales pour un investisseur
étranger
Pour acheter?

 

 

1 ) Créer une société à responsabilité
Limitée ( Co.Ltd )

Il est impératif d’avoir l’appui d’un cabinet d'avocats Thaïlandais parlant le Français. Ces hommes de lois connaissent tout particulièrement les lois Thaïlandaises et vous assisterons pour :

* La création et l'enregistrement d'une société à responsabilité Limitée Thaï. ( Co.Ltd ) “, efficacement contrôlé par le ou les investisseur (s) étrangers.

* Les transactions immobilières effectuées par le biais d'une compagnie contrôlée par les étrangers.

L'étranger peut personnellement posséder un maximum de 49 % des parts sociales de cette société de droit Thaï., et les 51 % restants doivent être aux noms de ressortissants Thaïs, le nombre de personnes dans la société : 3 personnes minimum (ex : 2 Thaïlandais et 1 étrangers).

.

Le contrôle d’une société de droit Thaïlandais

 

Les étrangers peuvent obtenir des parts ” Préférentielle ” qui comptent pour 10 voix (ou vote) lors de l'assemblée générale, alors que les partenaires Thaïlandais (des prête-noms en général)
auront des parts ” ordinaires ” comptant pour 1 voie chacune.

 

Exemple : L’investisseur étranger  possède 49 %, soit 49 x 10 (voix)= 490 voix,

Les partenaires Thaïlandais 51 %, soit 51 x 1 (voix) = 51 voix.

De cette manière, l’investisseur reste le principal décideur.

 

Tout cela est bien entendu officialisé à travers des documents que vous signez et qui vous sont remis « le share holder » statut de la société où l’investisseur étranger est nommé ” Directeur éxècutif unique ” ( Solde executive Director ) de la société, et tous les actionnaires
Thaïs auront alors  pré-signés leurs  parts” Share Holder ” (document non daté), où
il est  précisé que ces derniers vous les cèdent ou les vendent à titre gracieux (cession en blanc).

Cela vous permet à l’investisseur actionnaire de la société de la contrôler à 100 %. Les actionnaires Thaïs n'ont absolument plus aucun pouvoir décisionnaire ( Executive power ) au sein de la société, et n'ont plus besoin d'être consultés pour toute décision prise par le Directeur Executif, quelle que soit les décisions prisent par le Directeur Executif, et quelle que soit celle-ci et à tout moment.

 

Il est important de noter qu'en Thaïlande, la définition des parts ” ordinaires ” et de ” Préférence ” change de la notion de certain autres pays. Il y a des pays qui donnent plus de valeur de vote aux
actionnaires privilégiés. En Thaïlande vous établissez clairement les différentes valeurs de vote, donc le Directeur étranger peut bien entendu être le plus grand actionnaire en valeur de vote.

 

 

 Contrat de  « Leasing » ( Bail ) pour une Durée de 30 ans, renouvelable

Les étrangers ont la possibilité de louer un terrain pour 30 ans, contenant une clause donnant une option prioritaire pour les 30 années suivantes, enregistré au bureau du ” Land departement “, le même contrat peut être renouvelé pour 30 ans supplémentaire. Les héritiers du bailleur sont liés par la Loi pour honorer l'accord conclu, de plus le locataire (bailleur) du Terrain peut léguer le bail a ses héritiers (par testament rédigé par un avocat). Ce bail sera enregistré ( ou renouvelé ) au Bureau du ” Land Department “, s'il ne l'est pas, le Bail ne sera valide que 3 ans, indépendamment de la limite inscrite.

 Le locataire du Terrain peut le faire en ” Nom propre “, il n'est pas utile d'avoir une
société.

Acheter une propriété en nom propre “ Thaï” avec une Hypothèque d'un étranger.

Si vous avez un ami ressortissant Thaïlandais qui accepte de signer en tant que propriétaire, vous pouvez acheter le terrain en son nom, mais si vous désirez contrôler le bien acheté, vous posez une
hypothèque en tant que ” prêteur “, la propriété ne pourra être vendu sans votre accord, pour être plus précis tant que vous n'aurez pas levé l'hypothèque, le terrain ne pourra être vendu, vous devrez vous acquitter de quelques frais administratifs auprès du ” Land Department ” pour enregistrer l'hypothèque.

 

 

 



09/06/2011
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